Premier achat maison / prêt immobilier

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Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 15 Mar 2016 9:40

Bonjour a tous,

Au vue de mes problèmes incessant avec mes locations ses dernières années, j’arrive enfin à mon point de frustration ultime, je n’en peux plus, je veux mon chez moi lol. l’idée d’un premier achat de maison commence donc a réellement me trotter dans la tête….

J’ai lu attentivement le wiki et autres sujets mais j’avoue, j’ai encore des tonnes de questions en tête. Merci à l’avance de vos précieux conseils.

• Dans mon cas, j’avoue n’avoir aucune idée du montant de la maison / montant du prêt auquel je peux souscrire. J’ai donc essayé d’utiliser des sites de simulation : en l’occurrence celui de ma banque ABN AMRO et celui de la SNS. Mais les montants donnés sont très différents. L’un me dit 300000, j’ai un salaire confortable mais ça me paraît énorme. L’autre marche différemment, je dois d’abord remplir le prix de la maison. Aucun ne mentionne la durée, j’imagine que c’est sur 30ans ?
On me parle de brut et net à rembourser par mois. Qu’est-ce que le net ? (déduction d’impôt ?)
Bref ma situation : environ 60k par ans de salaire, seule à acheter. Vers quelle banque me diriger ? Est-ce mieux de le faire avec ma propre banque ? A combien ai-je droit ? Puis je décider de ne pas avoir d’apport personnel ? Est-ce mieux de le considérer ? Si oui comment ça marche ? (je ne peux pas apporter beaucoup). Le prêt peut-il prendre en compte les frais de notaire et d’éventuels travaux ? (a priori je préfère ne pas m’embarquer dans un projet nécessitant trop de travaux mais cuisine/salle de bain par exemple si la maison est vraiment bien ne serait pas rédhibitoire)

• Est-ce vraiment le bon moment pour acheter ?

• Combien de temps selon vos experiences se passe t’il entre le début des recherches, l’acquisition du prêt, et les clés en main ?

Voilà mes premières questions, j’en aurai surement d’autres si je décide de concrétiser ce projet, je n’y connais absolument rien ^^ A priori je pense me diriger vers un Makelaar, si vous en connaissez un bon sur Leiden, je suis preneuse 

Merci :D
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar framboise159 » 15 Mar 2016 14:00

Salut!

En 2008, avec 5.9 % de taux d'intérêts et 30 K€ par en, j'ai pu emprunter 100.000 € et on me proposait 150.000 € sans apport. Donc 300k€ pour 60k€ ne me parait pas déconnant. Après, évite de trop t'endetter, on ne sait jamais dans la vie: part sur un bien qui te permet de rembourser des mensualités raisonnables.

Oui tu peux partir la dedans sans apport, et vu les taux d'intérêt, oui tu as mieux compte fait de les garder et d'emprunter la somme.

Oui ton emprunt pourra inclure frais de notaire et travaux si le rapport de la maison estime qu'il y en a besoin. (Je ne sais pas si juste pour refaire faire si ce sera possible).

Oui c'est GRAVE le bon moment pour acheter!

Mon expérience, sachant que j'achetais l'appart de mon proprio à qui je louais l'appart: début de la discussion Mai 2008, passage devant le notaire Septembre 2008. J'ai pris la Rabobank: vas voir un hypothécaires pour négocier tes taux, et passe ensuite en direct par une banque, c'est mieux. Makelaar; si tu ne connais pas quelqu'un qui vend, ce sera mieux pour trouver ce que tu cherches. Sinon sans makelaar ça se fait bien aussi! J'ai même écrit deux articles à ce sujet : regarde dans les archives du portail!
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 15 Mar 2016 17:30

Que d'information, merci :)

Alors.... j'ai été voir une agence immobilière que l'on m'a conseillé sur Leiden. J'ai un rdv Vendredi pour commencer tout ça.

En fait ils proposent un package: Courtage Aankoop + Adviseskosten hypotheek.
C'est assez cher cela dit... (2500 pour chaque service ou un peu moins de 5000 euros pour le package) mais j'avoue, comme c'est mon premier achat et que je n'y connais pas grand chose, j'ai bien envie de jouer la prudence et d'etre prise en main et bien conseillee. Je me rend pas bien compte, c'ést normal comme prix?

Les adviseskosten hypotheek, vont ils negotier les taux? Et donc ensuite selon les résultats, je peux voire une banque direct?
Voici leur services: http://www.deleeuw.nl/hypotheekadvies

J'ai un peu l'impression de m'embarquer dans un project completement fou sans rien comprendre du tout lol :| :P 15 ans de location!!! :lol:

D'ailleurs si ça peux en aider d’autres, je posterai ici l’évolution, car pour le moment, pas facile de s’y retrouver.
Par exemple : d’autres questions. Combien sont les retours d'impot exactement?
Et Il faut évidemment que je prenne en compte de nouveaux frais, comme la taxe d’habitation, assurance etc (d'autres choses??)_ je n’ai absolument aucune idée de combien prendre en compte sur une année en tant que proprio. Tout comme les frais mensuels d’eau, chauffage, électricité (qui ont toujours été inclus dans mes loyers lol être locataire a du bon de ce cote la), au final je me demande si je vais m’y retrouver financièrement… Enfin je pense, mais j'ai beaucoup de mal a visualizer tout ca pour le moment...
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar framboise159 » 15 Mar 2016 21:06

2500 € ??? pour une courtière? ou 5000 €?? NON c'est de l'arnaque: en ce moment, il n'y a pas besoin de chercher un courtier pour acheter! Vas voir ta banque, ils vont te proposer un emprunt les doigts dans le nez. Dépense de l'argent pour avoir un makelar qui te trouve un appart/maisonn te négocie le prix et te monte le dossier: ça en vaudra le coup si tu n'y connais rien.

Si tu veux faire toi - même, voici quelques étapes que j'avais noté dans un article:

http://www.leforum.nl/index.php/report- ... n-makelaar

http://www.leforum.nl/index.php/report- ... apes-2-a-4

taxe d’habitation = le tarif dépend de la ville. Demande à des collègues combien ils paient, le calcul est basé ensuite sur la WOZ waarde de ton appart. (Je paie pour un appart de 80.000 € de WOZ Waarde, 650 € de taxe par an sur Rotterdam).

assurance = compte 30 € assurance incendie etc etc, moi je suis à interpolis

(d'autres choses??) = la gestion des poubelles/eau qui dépend du nombre d'habitants dans la maison et de la ville (je paie 260 € par an)

VVE = si tu es en appart, il faut te renseigner s'il existe une VVE, si non: en créer une car obligatoire, si oui, vérifier combien il y a dans le pot commun, demander aux voisins quels sont les travaux prévus/à prévoir sou peu (lorsque j'ai acheté, il avait prévu de refaire les balcons, 5000 € par personnes à payer!) Les frais par mois sont différents d'un appart à l'autre, perso je paie 85 € par mois...

frais mensuels d’eau = ça s'est pas bien cher, compte 15 € par trimestre

chauffage, électricité = ça s'est bien cher, compte 130 € par mois

Si tu achètes un bien sans beaucoup de travaux à faire dedans/dehors, tu t'y retrouves par rapport à une location.

Le retour d'impot: je n'ai jamais compris leur base de calcul.. il me rendait 130 € au début (sur un emprunt de 100.000 €, avec des mensualités à 500 €, un taux de 5.9% d'intérêt et 30 k€ par an, impossible de savoir leur base de calcul, et lorsque j'ai plus touché en salaire, il me remboursait plus (?) mais j'avais un conjoint et après des enfants, mais je ne sais pas la relation entres ma situation et le retour d'impôt!)

Les meilleurs conseils vont venir de tes collègues qui ont déjà acheté! Pose leur pleins de questions!
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 15 Mar 2016 21:24

L'agence que j'ai été voir c'est un makelar. Donc pour 2500 euros ils s'occupent bien de tout d'après ce qu'ils m'ont expliqué: trouver la maison, négocier le prix, dossier etc... C'est trop cher pour un makelaar?

C'est la partie hypothèque qui est en plus pour 2500 euros, la je suis pas certaine ce qu'ils font exactement. J'ai un premier rendez vous gratuit vendredi, je devrai en savoir plus

mais je pense que je vais pas m'embêter et juste aller voir plusieurs banques. J'ai vu aussi qu'il y avait des avantages si le prêt était pris dans sa propre banque?

Je vais chercher une maison plutôt qu'un appart, après 5 ans en appart, quand on découvre les joies d'une maison et d'un jardin (aussi petit soit il lol), impossible de retourner en arrière, enfin pour moi en tout cas :P

Pour le reste merci :)
Dernière édition par chrisy le 15 Mar 2016 21:52, édité 1 fois au total.
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar framboise159 » 15 Mar 2016 21:51

2500 € s'il te trouve un bien sympa, négocie un peu, te parle des entourloupes et te monte le dossier, perso je trouve ça raisonnable (même si je passée en direct, mais bon ça reste un boulot à rémunérer). Surtout si une fois le site funda écumé sans succès. Après c'est no pain, no gain= donc tu ne le paies pas tant que tu n'as pas signé un compromis avec un proprio. Vérifie que ce soit bien dans les clauses. Attention aux fondations: aux Pays-Bas ils ont un gros souci de fondation (cherche fundering / paalrot) c'est un gros problème surtout sur Rotterdam mais je crois à considérer de partout aussi.

Avoir un prêt dans sa propre banque, perso j'adore: ça évite d'avoir encore un autre compte en banque, ils m'ont réduit mon taux d'intérêt de 0.1 % et pareil pour les assurances du coup c'était moins cher en tant que cliente.
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 15 Mar 2016 21:59

Ah oue, je savais pas :shock: comme quoi je m'aperçois que ce forum est indispensable a ma vie depuis 10 ans :lol:
Il vaux mieux faire venir un expert pour vérifier les fondations? Est ce que c'est quelque chose que le makelaar doit arranger ou je dois faire ça indépendamment?
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar framboise159 » 15 Mar 2016 22:13

C'est cher de faire venir un expert, mais si tu poses la question au makelaar/proprio, il sera obligé de te dire ce qu'il en est. Si tu ne lui demandes rien, ce n'est pas considéré comme un vice caché, ou alors c'est la merde pour faire valoir le vice caché par la suite. (Il peut prétende ne pas être au courant lui même etc).

Sur Rdam, une collègue a vendu son appart avec des fondations à 'faire refaire sous peu' et deux makelars n'ont pas souhaité vendre son appart ou sous réserve qu'elle refasse faire une étude (je crois que c'est 3000 €, et si le résultat c'est qu'il faut refaire les fondations, après ça devient une obligation). Le 3ème makelaar peu soucieux a réussi à vendre son appart en l'état! Essaie de demander un peu à des gens sur Leiden leur expérience la-dessus, peut-être qu'aucun logement n'a été construit sur l'eau et les fondations sont bonnes.

En cherchant fundering leiden risicokaart tu devrais trouver des infos.
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 15 Mar 2016 22:31

Pour le moment je trouve rien.
Mais googler Fundering Leiden risico etc c'est un peu la loose, vue que leiden c'est aussi un verbe haha du coup je trouve tout les articles sur les risques tout court qui "Kan leiden..." si tu vois ce que je veux dire :P

Bref je vais me renseigner... :D
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar flolazard » 16 Mar 2016 21:42

La différence entre les banques françaises et néerlandaise sont que les françaises regardent ton salaire et à partir de la te calcul un montant sur lequel tu peux d endetter. Les néerlandaises regardent le prix du bien calcul quels sont les intérêts par mois et regarde si tu as les moyens de rembourser le prêt petit à petit. Si tu peux pas tout rembourser c est pas grave dans 30 ans tu revends ton bien pour rembourser le restant dû.
Pour le net, les impôts te reverse en gros 30% des intérêts. Avec une dégressivité en fonction du prix. Tu peux choisir de bénéficier de ce retour d impôt soit immédiatement ce qui baisse tes mensualités soit en un gros virement une fois par an.
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar framboise159 » 16 Mar 2016 21:55

flolazard a écrit:Si tu peux pas tout rembourser c est pas grave dans 30 ans tu revends ton bien pour rembourser le restant dû.

Ou tu reprends un prêt pour le rembourser...

Tu peux aussi t'assurer de ne pas souscrire à ce type de remboursement pour éviter précisément cette situation.(Ce que je n'ai pas fait!) Ou de combiner ce type de prêt avec un prêt sur lequel tu rembourses du capital tous les mois (ce que j'ai fait) Et j'ai donc en effet bien une grosse somme à rembourser dans maintenant 22 ans... Il est possible de la rembourser quand on veut/peut, donc de temps en temps je fais un virement pour diminuer la somme... mais bon... je paie des intérêts de malade par mois sans en rembourser 1 cts... pas sur que cela ait été une bonne idée! Si c'était à refaire, je referais pareil mais je prendrai le crédit avec remboursement total à la fin du crédit! Bien sur, cela veut dire de plus grosse mensualité mais si c'est possible, autant le faire.
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar dseb » 17 Mar 2016 11:30

Bonjour à tous,

alors je vois pleins de conseils super et d'autre qui me hérissent les poils :

-oui, il est très facile d'obtenir un prêt chez sa propre banque néanmoins les taux d'intérêts sont si élevé qu'après calcul des avantages, on ne s'y retrouve pas. En utilisant un comparateur de prêt hypothécaires, on découvre que selon l'emprunt et nos revenu, certains organismes offrent des prêts à taux aussi bas que 2.51% (le mien est à 2.6% chez Allianz, pour un prêt de 203 5000 euros pour vous donner une idée).

-Rechercher sa maison soit-même est une énorme économie, je peux vous fournir un modèle d'accord de vente à signer entre propriétaire et acheteur...en réalité, ya que ça à faire si vous engagez un conseiller

-Allianz étant un organisme non néerlandais, j'ai du avoir recours à un conseiller pour faire l'intermédiaire. Je me suis pointée à mon premier rdv avec l'accord de vente signé, mon contrat (boulot), mes 6 mois de fiches de salaires et relevés bancaires, pièce d'identité, et le nom de la banque chez qui je voulais emprunter (mon conseiller m'aurait de toute façon conseillé celle-ci)...

Je redis, des fois que, le mieux pour avoir une idée du montant empruntable et des retours d'impots dessus, utilisez un comparateur

j'espère avoir aidé :D :D :D :D
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 17 Mar 2016 11:41

Merci merci :)
Des conseils sur quel comparateur utiliser?
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar dseb » 17 Mar 2016 12:07

J'ai utilisé ça : http://www.homefinance.nl/hypotheek/ber ... ekenen.asp cela te donnera une idée des taux et du prêt (montant empruntable fournit fiable) et si tu connais déjà un organisme de prêt/banque et son taux, tu peux vérifier le montant empruntable ici : http://www.berekenhet.nl/hypotheek/maxi ... kenen.html

et puis il y a celui-là aussi : https://www.hypotheekberekenen.nl/ qui te donnera une diée du montant auquel tu as droit aussi


voilou, de rien ;-)
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Re: Premier achat maison / prêt immobilier

Messagepar chrisy » 17 Mar 2016 13:49

Les taux me paraissent élevés sur https://www.hypotheekberekenen.nl/
C'est Normal ? (je n’ai pas l’intention de prendre à taux variable, j’espère sur 20 ans…)
Par exemple les taux de ma banque ont l'air plus élevé sur ce site que ceux indiqués sur le site de ma banque...
Je comprends pas trop les différences entre basis et super top aussi. Et le NHG c'est quoi?
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