Devenir propriétaire

De LeWiki.

Devenir propriétaire d'un logement est un thème de discussion très fréquent aux Pays-Bas. Les avantages fiscaux, le marché dynamique dans les grandes villes sont autant de sujets qui intéressent également les étrangers. Un certain nombre d'étapes sont à connaître avant de se lancer:

Sommaire

Sites Internet

Logements à vendre

funda est le site de reférence jaap est le challenger de Funda, ainsi que zah - zoek alle huizen - qui a l'avantage de montrer depuis combien de mois le bien est sur le marché. dimo permet une recherche par nom de quartier dans une ville donnée huislijn

Agences immobilières

http://nvm.nl/nvm/index.jsp?navid=_nvmvooru&doelgroep=woningmarkt

Autres sites

veh est une association spécialisé dans tous les sujets liés à la construction, l'habitation... Elle propose l'accès à des services très utiles lors de l'achat ou la vente d'un logement: agent immobilier, expert qui vérifie la bonne santé du logement, service juridique pour répondre aux questions/problèmes... et beaucoup d'informations en général sur l'immobilier : impôts, procédures en cas de travaux, rénover et entretenir sa maison...

Hypothèques ou crédits hypothécaires

Cet article en anglais décrit rapidement mais clairement les différents types d'hypothèques. Voir aussi les nouveaux plans d'épargne en relation avec les hypothèques.

Financement

  • Les intérêts sur le logement principal sont déductibles des impôts.

Le brut annuel qui servira à calculer le montant de vos taxes est réduit de ces intérets, mais le forfeit pour la valeur de la maison est ajouté: Par exemple, si votre brut est de 45 000 euros, vous devez payez par an 14022.76 euros d'impots.

Si vos intérêts s'élèvent à 15 000 euros, alors votre brut n'est plus que de 30 000 euros + 0.55%*valeur de la maison, soit au total 31100 pour une maison de 200 000 euros (pour calculer les impots s'entend) et vous payez 8185.334 d'impôts par an, ce qui fait une économie de 5837.426 euros.

On pense souvent que le rabais correspond à sa tranche * les intérêts, mais comme on le voit ici, (42% 15000 = 6300), c'est un petit peu différent en réalité.

Les emprunts sont majoritairement sur 30 ans avec des taux variables ou fixes sur 1, 2, 5, 10, 15 voire 20 ans.

  • Les banques vérifient votre solvabilité en vous demandant de fournir une preuve de vos revenus. Le document werkgeversverklaring indique votre salaire, le type de contrat que vous avez. Les bonus et autres primes ne sont pas comptés dans l’estimation qui est faite.
  • Vous n’êtes pas tenus de faire un apport personnel si vos revenus sont suffisants. En théorie il est donc possible de s’endetter à hauteur de 110 % de la valeur du logement.
  • Les Néerlandais connaissent beaucoup de constructions de prêts faits pour maximiser l’avantage fiscal. Il est possible de ne pas rembourser le principal du prêt de façon à garder un maximum d’intérêts déductibles. La part de remboursement du principal est placée sur une assurance vie, un compte d’épargne spaar ou un plan d’épargne en action belegging qui doit rembourser l’emprunt en fin de période.
  • Le "aflossingsvrij" ou prêt in fine est un prêt non amorti, c'est-à-dire que vous ne remboursez que des intérêts tout au long du prêt, le capital devant être remboursé à la fin du prêt mais sans que rien ne vous force à mettre de l'argent de côté pour rembourser ce capital. Dans la pratique, la revente de la maison sert souvent à rembourser le capital, ou un nouveau crédit hypothécaire est pris à l'échéance du premier. Ce type de prêt est généralement proposé pour une partie du prêt seulement.

Frais de notaire, d’emprunt et taxes

  • Le prix de vente proposé est toujours hors frais de notaire, d’emprunt et taxe (Kosten Koper)
  • Une taxe de 2 % sur la valeur du bien est appliquée sur le prix de vente : overdrachtsbelasting [1]
  • Les frais de notaires et de cadastre se rajoutent également aux prix de vente sous la rubrique: Notariskosten.
  • Lorsque vous contractez un emprunt vous payez une prime de courtage de 1% sur le montant de l'emprunt qui rémunère l'intermédiaire que vous choisissez.
  • Exemple : Appartement 90 000 Euro KK
Kostenkoper: 10 800 Euro
Makelaarkosten: 1981,35 Euro
Total: 12781 Euro

Acheter avec son propre agent immobilier

  • L'agent immobilier fait la recherche selon vos critères et vous guide tout au long de votre démarche. Il négocie le prix habilement de façon à payer votre logement dans les normes du marché.
  • La commission est souvent entre 1,8 et 2 % de la valeur du bien acheté. Ces frais ne sont pas calculés dans les frais d’achat (kostenkoper).

Astuces et règles à connaître

  • Si le prix du logement est en dessous d’un plafond de 245 000 € [2] vous bénéficiez d’une garantie NHG qui fait baisser le taux applicable.
  • Certains logements contiennent de l’amiante (asbest) ou des tuyaux de plomb (lood). Le contrat doit mentionner cette présence. Les tuyaux de plomb doivent obligatoirement être remplacés par du cuivre.
  • Le terrain ne vous appartient pas toujours. Regardez bien les mentions « eigen grond » (vous êtes propriétaire) ou « canon / erfpacht » (loyer à payer).
  • Les frais de loyer (canon / erfpacht) sont déductibles des impôts. Les loyers sont réévalués périodiquement (tous les30 ans environ) sur la base des prix du marché.
  • Les logements neufs sont exemptés de la taxe overdrachtsbelasting.
  • Une estimation de la valeur du logement doit être effectuée par un agent immobilier indépendant et doit être envoyée à l’organisme qui vous finance. Ces frais sont peu élevés.
  • Dans beaucoup de cas on parle de « Executie waarde » Il s’agit de la valeur du logement en cas de vente par la banque suite à un défaut de paiement.

Déroulement

En règle générale pour acheter, voici le parcours classique:

  • 1) vous (ou votre agence)repérez un bien
  • 2) vous visitez, seul ou accompagné d'un agent immobilier
  • 3) si vous voulez acheter, vous faites une offre (en néerlandais ou en anglais) mentionnant votre nom, adresse, moyens de vous joindre (tel, fax...), le bien pour lequel vous faites l'offre, le prix proposé, la date où vous voulez avoir le logement, les conditions de l'offre : durée de validité, expertise éventuelle, obtention du prêt...
  • 4) vous entrez - ou non- en négociation : si le propriétaire répond à votre offre, alors vous êtes en négociation et il lui est interdit de négocier avec un autre acheteur.
  • 5) vous êtes d'accord sur le prix et les conditions : félicitations!

Vous préparez alors les données nécessaires pour établir le KOOPAKTE (équivalent du contrat de vente en France) : nom du notaire (c'est à vous de choisir sauf pour une maison neuve), passeport, données personnelles... L'agent immobilier du vendeur prépare le koopakte et vous en envoie une copie pour approbation préalable.

  • 6) vous signez le koopakte chez l'agent immobilier du vendeur, après que le vendeur ait lui meme signé (? - si quelqu'un peut vérifier ce point).
  • 7) Vous pouvez demander à faire une expertise du bien (à vos frais). VEH propose ce service pour env. 300 euros. Un expert visite alors d'un point de vue technique le bien pour voir s'il est en bon état. Le vendeur doit donner son accord pour cette visite.
  • 8) Vous contactez des banques pour obtenir des offres de prêts. La banque demandera à avoir une TAXATIE, c'est à dire une expertise du bien pour savoir si le prix que vous payez est à peu près la valeur réelle du logement. La banque ne prête en principe pas beaucoup plus que la valeur du logement.
  • 9) Muni de l'offre de prêt signée et du koopakte, vous contactez le notaire, qui prépare les documents pour le LEVERINGSAKTE (acte de propriété) et le HYPOTHEEKAKTE (pour le prêt). Il vous les envoie au préalable pour vérifications.
  • 10) Le jour du transfert, vous revisitez votre logement pour vous assurer que tout est conforme et vous recevez les clés (enfin!). Vous allez avec l'agent immobilier représentant l'ancien propriétaire chez le notaire chez qui vous signez les deux actes et vous en recevez un exemplaire.
Outils personnels